SCI : quelle différence entre l’IS et l’IR ?

La SCI, société civile immobilière, est une structure qui permet la gestion de patrimoine immobilier à plusieurs. La création d’une SCI peut servir des objectifs variés : l’achat d’un patrimoine en vue d’une revente, la transmission d’un bien à ses héritiers, le partage d’un bien, la jouissance partagée, la location meublée… etc. En fonction de l’objectif, le régime fiscal (IS ou IR) va avoir son importance. Quelles sont les particularités d’une SCI à l’IR ou à l’IS ? Comment choisir entre les deux ? Toutes les informations dans cet article.

Partie 1 : Si une SCI est soumise à l’IR

SCI : IR ou IS ? C’est une des premières questions à vous poser lors de la création de votre SCI ! Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) car elle n’est pas assimilée à une activité commerciale.

Lorsque la SCI est à l’IR, la société est dite “transparente”. C’est-à-dire que la SCI dispose d’une personnalité juridique mais pas d’une personnalité fiscale propre. Le paiement de l’impôt s’effectue, non pas par la SCI mais par les associés, en fonction de leur quote-part dans le capital social de la SCI. Soyez attentifs car en cas de revenus importants de la SCI, cela peut augmenter l’impôt des associés.

La comptabilité d’une SCI à l’IR est assez simple. Aucune comptabilité ne doit être tenue au sens propre du terme mais des documents sont à produire :

• Un livre comptable
• Des PV d’AG (procès-verbal d’assemblée générale)
• La déclaration 2044 de résultat annuelle
• La déclaration 2072 (si applicable)

Partie 2 : Si une SCI est soumise à l’IS

Il est également possible, sur option ou de plein droit, que votre SCI soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas, la SCI va payer son propre impôt. Le résultat fiscal de la SCI n’est alors plus intégré dans le calcul de l’impôt sur le revenu du foyer des associés. Ces derniers ne sont imposables qu’en cas de versements de dividendes.

Les SCI à l’IS doivent tenir une comptabilité rigoureuse. Cette dernière inclut :

• Un livre comptable
• Des PV d’AG (procès-verbal d’assemblée générale)
• Une liasse fiscale (déclaration 2065 et 2033, bilan, compte de résultat…)
• La déclaration 2572-SD

Vous souhaitez faire de la location meublée ? C’est possible en SCI mais vous devez obligatoirement être à l’IS !

Partie 3 : Comment choisir entre IR et IS ?

Il n’existe pas de régime universellement avantageux. En effet, tout dépend de votre projet ! L’IR est souvent recommandée :

• Si vous souhaitez faire de la location d’appartement non meublée
• Si vous souhaitez transmettre un bien à vos héritiers
• Si le bien de la SCI est votre résidence principale

L’IR permet une gestion simplifiée et peut être avantageux pour les SCI familiales par exemple, sans revenus.

À l’inverse, il est souvent plus avantageux d’opter pour une SCI à l’IS dans les situations suivantes :

• En cas de location meublée (c’est même obligatoire !)
• En cas de revenus importants de votre SCI (l’IS va permettre de ne pas alourdir les revenus imposables des associés)
• En cas de charges importantes (plus de charges sont déductibles à l’IS qu’à l’IR).

Pour conclure, choisir l’IS pour une SCI implique davantage d’obligations comptables mais peut s’avérer très avantageux au niveau fiscal ! Il est alors possible d’utiliser un logiciel de comptabilité pour simplifier vos démarches et gagner du temps.